Avec la chasse au m², le souplex, permettant d’aménager sous-sol ou cave pour gagner en superficie et bénéficier d'une extension de l'habitat, est devenu, en 2022, un investissement plus couramment envisagé.

Toutefois, entre le projet de base et la finalité, il y a bon nombre d’étapes à franchir et d’obligations à respecter afin que cette nouvelle zone d’occupation soit viable et salubre, sans risque pour les occupants.

La Maison des Travaux Cergy Pontoise aborde les principales règles à respecter scrupuleusement pour transformer un sous-sol semi enterré en local confortable à vivre :

1/L’emplacement du sous-sol

La première démarche sera déterminante : si votre habitat est situé en zone inondable, l’autorisation ne sera pas délivrée.

Si la cave est totalement enterrée, sans aucune ouverture, elle peut, selon la mairie, être également refusée pour des raisons de sécurité autant que de salubrité. Si l’autorisation est cependant délivrée et selon la destination finale du futur souplex il faudra vous rapprocher d’un architecte qui vous accompagnera dans l’ensemble des travaux.

Vous devrez également justifier que l’aménagement ne sera pas utilisé en tant que surface habitable telles une chambre ou une cuisine, mais, après travaux de réhabilitation très encadrés, comme surface utile, appoint d’exception :  buanderie, bureau d’un ado, salon, salle de sport, home vidéo, aire de jeux …

Une chambre de bébé ou d'enfant est rigoureusement interdite.

2/La superficie du sous-sol à aménager

La hauteur sous plafond doit impérativement être égale ou supérieure à 1,80 m. Certaines mairies l’exigent au-dessus de 2 m.

Si la surface en souplex qui vient s’ajouter à votre habitation est inférieure à 5 m², vous n’êtes pas tenu d’effectuer une formalité administrative.

Si vous envisager de créer une surface plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m², vous devez obligatoirement effectuer une déclaration préalable auprès de votre mairie mais le permis de construite n'est pas requis.

Si les travaux ont pour effet de modifier les structures de base, la façade de l’habitat, ou tendent à créer plus de 20 m² de surface hors d’œuvre brute, un permis de construire est obligatoire.

3/Les étapes incontournables pour rendre un souplex viable

Cave ou sous-sol étant, par définition, des emplacements humides, les principales étapes, après consultation du PLU local, accords administratifs et autorisation sanitaire de votre commune, s’enchaînent rapidement :

-L’assainissement

Si le sous-sol est semi-enterré, des professionnels évalueront les travaux nécessaires :  drainage, voire cuvelage des murs, sol et plafond. Le revêtement de sol sera envisagé dès cette étape afin de préparer la surface.  

On tiendra compte, également du renforcement du plancher des pièces de vie du rez-de-chaussée devenu plafond du souplex.

-La ventilation

Elle est essentielle à la qualité de vie d’un espace en souplex, quelle que soit la destination finale :  une VMC double flux en complément d’une aération naturelle est à prévoir dans les travaux d’assainissement.

-L’éclairage naturel

Une source lumineuse dans un sous-sol semi-enterré peut être renforcée par des créations d’ouvertures supplémentaires avec barreaudages sécuritaires ou changement des menuiseries existantes selon le local en voie de réhabilitation. Puits de lumière et éclairage aux normes seront des atouts importants pour utiliser le souplex au quotidien. Ils augmentent aussi la performance de ventilation naturelle..

Un plancher transparent en verre tri-feuilleté trempé peut être une solution élégante autant qu’importante dans l’apport de lumière si le rez de chaussée est bien desservi. L’avis des professionnels sera essentiel à cette option qui peut s’avérer originale, attractive mais coûteuse.

-L’isolation thermique et phonique

Après l’assainissement, elles viendront immédiatement compléter l’aménagement du souplex et la qualité des travaux, évaluée par un BET, sera la garantie d’un bon usage des lieux. Le choix du revêtement de sol du souplex sera particulièrement étudié : du parquet sera l’idéal pour une chambre ou un salon.

-Mises aux normes règlementaires

Qu’elles soient relatives au gainage électrique et à la distribution des sources lumineuses ( leds, suspensions, lampadaires, lampes d’appoint ou incrustation de spots dans un faux-plafond…) les mises aux normes de raccordements seront particulièrement adaptées et protégées, lors des phases d’évaluation des travaux.  Mêmes précautions pour plomberie et zinguerie si un point d’eau est envisagé pour le local. 

4/L’accessibilité entre souplex, pièces de vie, et extérieur

Pour entrer et sortir du sous-sol en toute sécurité, un escalier est requis : soit il existe à l’origine mais devra être rénové, sinon, il faudra créer une trémie et s’équiper d’un escalier solide ( béton, bois ) avec une porte battante ou coulissante ouvrant directement sur l’habitat principal ou l’extérieur.

5/La décoration et l’ameublement du souplex

Pour cet espace atypique et moins bien loti que les pièces de vie habitables au titre de la salubrité et de la ventilation, on privilégiera des matériaux naturels.

Ils permettent une atmosphère saine et apportent une ambiance chaleureuse : bois, rotin, osier, coton,… Si le sol est aménagé avec un parquet bois, ce sera un argument de base valorisant.

Eviter tout matériau d’ameublement important ( bibliothèque, étagères, armoire, bureau… ) en métal ou en plastique rigide.

Teintes claires pour les murs, tapis ethniques ou moelleux, finaliseront l’optimisation de votre souplex.

Cultiver l’esprit brocante est sympathique et tendance, à condition d’avoir rigoureusement vérifié et traité les objets de récup’ dont vous ne connaissez pas le parcours.

6/Louer le souplex

Vous pouvez l’utiliser pour votre propre usage, mais en aucun cas le louer à un tiers, car le Code de la santé stipule que les sous-sols et caves sont impropres à l’habitation et donc à la location si le local est enterré, sans ouverture extérieure, et ne respecte pas la hauteur minima requise de 1,80 m.

Toutefois, dès lors que le sous-sol est semi enterré, doté d’ouvertures ventilées naturellement, pouvant être doté de tout le confort nécessaire, sécurisé et validé par un architecte, il peut représenter, aux yeux de certains propriétaires, un investissement réunissant les conditions propres à un lieu de vie quotidienne décent, et adaptable à la location.

Mieux vaut pour les futurs investisseurs obstinés ne pas tenir pour acquis cette dernière option lors de leur projet d’aménagement de souplex :  malgré la qualité de vie apportée, vous ne pourrez pas considérer votre sous-sol aménagé comme une future location.

La loi reste la loi : article L1331-22 du Code de la Santé Publique

Un sous-sol tout confort pour vous : oui. A louer : non.

L’aménagement d’un sous-sol ou d’une cave, la création d’un local en souplex pour un usage défini est l’affaire de professionnels certifiés RGE.

Contactez dans un premier temps votre courtier de La Maison Des Travaux de Cergy Pontoise/ Le Vexin – 95 , Stéphane Monde, afin de définir avec lui les meilleures options et possibilités pour une mise en œuvre sécurisée et aux normes.

Visite, évaluation, conseils et avis gratuits, sur rendez-vous.

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